前編では、ワンルームマンション投資の運用中に感じた現実をお話ししました。
- 節税のカラクリ
- 毎年の収支
- 薄利構造
- 精神的負担
そして4年目、私は売却を決断しました。
この記事では、
- なぜ売却したのか
- 実際にいくらで売れたのか
- 最終的に儲かったのか損したのか
をリアルに公開します。
なぜ4年目で売却したのか
最大の理由は、
リスクのわりに大きな資産形成にはつながらない。
- 節税にはならない
- ローン返済まで利益が出ない
- 老朽化により家賃値下げのリスク
- 家電製品の買い替えリスク
- ローン金利の上昇に耐えられない精神的苦痛
- 物価上昇、建築費上昇による修繕費が増えるリスク
- 33年後の自分に築33年のアパートは必要なものではない
「これだけリスクを取るなら、インデックス投資の方が合理的では？」と考えるようになりました。
金利が上昇を始める気配を感じ、都内の物件価格が上昇している為、売却のチャンスととらえました。
変動金利の為、金利の上昇が怖く30年以上も耐えられそうになく逃げ出しました。
売却時の収支を公開します
収支
キャッシュの収支はプラス2,694,141円でした。（還付金も実際の金額を含めていますので正真正銘の実際の金額です）
| 年 | 収入 | 支出 | 計 |
|---|---|---|---|
| 1年目 | 142,650 | 926,272 | -783,622 |
| 2年目 | 1,699,493 | 1,840,570 | -141,077 |
| 3年目 | 1,567,027 | 1,766,788 | -1,957 |
| 4年目 | 42,198,186 | 35,917,899 | 6,280,297 |
| 5年目 | 0 | 2,659,500 | -2,659,500 |
| 合計 | 45,607,366 | 42,913,225 | 2,694,141 |
譲渡所得の内訳書
所得税の確定申告に付与する「譲渡所得の内訳書」は以下の通り
| 譲渡所得の内訳書 | 金額（円） | 備考 |
|---|---|---|
| 1 譲渡（売却）代金 | ||
| ①譲渡価額 | 41,026,046 | 内、固定資産税精算額 26,046 |
| 2 購入代金 | ||
| 土地（イ） | 12,565,000 | |
| 建物（ロ） | 23,335,000 | |
| 減価償却相当額（ハ） | 2,022,367 | 昨年までの償却済み金額 |
| ②取得費（イ＋ローハ） | 33,877,633 | |
| 3 譲渡（売却）費用 | ||
| 仲介手数料 | 500,000 | 仲介の不動産会社への手数料 |
| 収入印紙代 | 0 | クラウドサインを利用し不要 |
| ③譲渡費用（合計） | 500,000 | |
| 4 譲渡所得金額 | ||
| A 収入金額（①） | 41,026,046 | |
| B 必要経費（②＋③） | 34,377,633 | |
| C 差引金額（A－B） | 6,648,413 | |
| D 特別控除額 | 0 | |
| E 差引金額（C－D） | 6,648,413 | |
| 集計 | ||
| 課税される所得金額 | 6,648,000 | 1,000円未満切り捨て |
| 所得税 | 2,036,300 | 短期譲渡所得 30.63% 100円未満切り捨て |
売却の翌年の住民税
翌年の住民税は以下の通り
| 住民税 | 金額（円） | 備考 |
|---|---|---|
| 住民税合計（市民税+都民税） | 598,200 | |
| 市民税（短期譲渡所得）5.4% | 358,900 | 100円未満切り捨て |
| 都民税（短期譲渡所得）3.6% | 239,300 | 100円未満切り捨て |
所得税（譲渡所得）の税率について
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下か5年超かで税率が変わります。
期間について、注意が必要です。売却したのが3月や4月でも1月1日時点で5年を超えていないと短期となります。
例えば2021年2月1日に取得して、2026年12月1日売却の場合実際の所有期間は5年10ヵ月ですが2026年1月1日に判定されるため4年11ヵ月の所有期間とみなされます。
| 短期譲渡所得の場合 （5年以下） | 税率の合計39.63％ （所得税30％・住民税9％・復興特別所得税0.63%） |
| 長期譲渡所得の場合 （5年超） | 税率の合計20.315％ （所得税15％・住民税5％・復興特別所得税0.315%） |
売却して感じたこと
正直に言うと、
「やらなきゃよかった」「良いタイミングで高値で売却できて良かった」「損益プラスで逃げ切れた」
というのが本音です。
都内の物件価格が中古も含めて上がり始めた為、購入時より高値で販売することが出来ました。
購入時35,900,000円を41,000,000円で販売できた為、最終損益はマイナスにはなりませんでした。
ワンルームマンション投資が向いている人
ここまで否定的に書きましたが、不動産投資そのものを全否定するつもりはありません。
向いている人もいます。
例えば、
- 不動産知識がある
- 資金力がある
- 出口戦略を考えている
- キャッシュフロー管理ができる
こういう人です。
逆に、
- 不動産投資初心者
- 営業マン任せ
- 老後不安だけで始める
人にはおすすめしません。
私がそうでした、公開しています。
私なら今はこうする
もし今の自分が購入前に戻るなら、私はこうします。
- 新NISAで積立投資
- 固定費削減
- 副業で収入UP
- 自己投資
まずは「入金力」を高めます。
その上で、十分な知識と資金ができてから不動産を検討します。
少なくとも、“営業トークだけで始める投資”ではありません。
まとめ｜素人はワンルームマンション投資に手を出すな
4年間運用し、売却まで経験した私の結論です。
ワンルームマンション投資は、投資初心者には難易度が高い。
もちろん成功する人もいます。
しかし、それは知識・経験・資金力を持った一部の人です。
少なくとも、
- 節税になる
- 保険代わりになる
- 年金代わりになる
という営業トークだけで始めるのは危険です。
投資で大切なのは、「自分で理解できること」。
理解できない商品には、手を出さない。
これが、4年間運用してたどり着いた結論です。
