【実体験】ワンルームマンション投資はやめとけ｜実際の青色申告決算書を公開します【前編】

以下の方は、一度立ち止まってこの記事を見てください。

不動産会社の方は、不都合な真実は教えてくれません。

私は大手の投資用不動産販売会社でワンルームマンション投資を始めました。

しかし結論から言うと、私はおすすめしません。

理由はシンプルです。

“思った以上に儲からない”からです。

この記事では、実際に4年間運用したリアルな経験をもとに、

• 実際の収支金額
• 実際の青色申告決算書（不動産所得用）の金額
• 運用中に感じた違和感

を包み隠さず公開します。

なお、この記事では「購入〜運用中」までを解説し、後編では「4年後に売却した結果」を公開します。

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結論｜ワンルームマンション投資はおすすめしない

まず最初に結論です。

ワンルームマンション投資は、投資初心者の会社員にはおすすめしません。

理由は以下の通りです。

• 節税効果は限定的
• 利益がなかなか出ない
• 家賃値下げのリスク
• 隠れた維持費がある
• ローン金利の上昇リスク
• 修繕費が増えるリスク
• 老後には古いワンルームマンションしか残らない

営業マンは魅力的な言葉を並べて、不都合なことは話しません。

契約の最終段階で重要事項説明を受けるまで、聞いてないことがありました。

• ペット飼育可
• 経年劣化の設備修繕費（エアコン、トイレなど備え付けの家電）
• 賃料の見直しが初年度は3年後、以降は2年毎に協議

経年劣化などは言われてみれば「確かにオーナーが費用負担するよな」とわかるのですが、勉強不足で経費の想定をしていませんでした。ガスコンロ、給湯器、TVモニター付きインターホン、エアコンや温水洗浄便座、浴室乾燥機など経年劣化分はオーナーが負担します。

是非、手付金を支払う前に確認してください。

以降は、実際の物件情報や青色申告決算書（不動産所得用）の内容をご紹介します。

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物件情報

私が買った大まかな物件情報は以下の通りです。

築年数	新築
所在地	東京都23区内
交通	A駅 徒歩8分、B駅 徒歩14分、C駅 徒歩19分
間取り	1LDK
専有面積	45.09㎡（約13.6坪）
バルコニー面積	4.60㎡
方位	西向き
建物構造	RC（鉄筋コンクリート）
階建	5階建

通常、投資用物件をオーナーは見学に行かないそうですが、私は不動産投資は初めてでしたので入居者が入る前に見学させていただきました。

設備が充実してて１人で住むには良い部屋だと感じました。当然新築なのでキレイです。

不動産会社のシミュレーション

購入条件

購入条件は以下の通り。

売買価格	35,900,000	（円・内税）
事業用ローン	35,800,000	（円）
団体信用生命保険料（月額）	0	（円）
支払金利	1.900%
比率	65%	（経費算入割合）
管理費、修繕積立金他	14,192	（円／月）
登記費用	900,000	（円／登記時）概算
ローン返済額（円／月）	121,757	33年ローン
家賃	142,650	（円／月）
不動産取得税	372,200	（円／約1年後のみ）概算
固定資産税・都市計画税	151,200	（円／毎年）概算
取得月	11	（月）

マスターリース契約（家賃保証型）の不動産投資用ワンルームマンションです。

マスターリース契約とサブリース契約の契約主体

	賃貸人	賃借人
マスターリース契約	オーナー	サブリース会社
サブリース契約	サブリース会社	入居者

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毎月の収支シミュレーション

営業さんが提示してきた当初3年間の「毎月の収支シミュレーション」は以下の通りです。

毎月の収支	金額
家賃	142,650
ローン返済	-121,757
管理費・修繕積立金他	-14,192
毎月の収支	+6,701

毎月の収支 シミュレーション	毎月の収支	年間の収支	別途年額概算値
初年度５ヶ月収支 (11月～３月）	6,701×5	プラス \33,505
2年度12ヶ月収支 (4月～3月）	6,701×12	プラス \80,412	固都税-151,200 還付金で支払
3年度12ヶ月収支 (4月～3月）	6,701×12	プラス \80,412	固都税-151,200 還付金で支払

今思えば、なぜ年度で計算するのか。個人事業主向けであれば１月から12月で確定申告ですよね。

勉強不足でした。お恥ずかしい。

実際のシミュレーションでは固定資産税・都市計画税の151,200円は所得税還付と住民税減額分の節税額でまかなえるような表記になっておりました。

還付金（節税額）は逆算すると私の給与所得がわかるので、記載は控えさせていただきます（笑）。

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実際の収支を公開します

ここからは、実際の不動産所得を公開します。

私は4年間運用しましたが、率直な感想は、

• リスクに対して利益がない
• 節税になったのは2年間だけ

でした。

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１年目の青色申告決算書（不動産所得用）

収入金額

科目	No	金額（円）	備考
賃貸料	①	142,650	12月分家賃
礼金・権利金 更新料	②	0
計	④	142,650

必要経費

科目	No	金額（円）	備考
租税公課	⑤	3,813	固都税清算金
損害保険料	⑥	63,740	火災保険料
減価償却費	⑧	155,567	2ヶ月分 建物51,337、設備104,230
借入金利子	⑨	0
支払手数料	⑫	110,000	融資事務手数料
登記費用	⑬	323,264	所有権保存・抵当権設定
登記費用	⑭	50,000	表示登記
修繕積立基金	⑮	211,200
管理準備金	⑯	35,400
その他必要経費	⑰	28,855	管理費23,990、修繕積立金3,580 、インターネット利用料1,285
計	⑱	981,839

集計

科目	No	金額（円）	備考
差引金額（④ー⑱）	⑲	-839,189	142,650-981,839
専従者給与	⑳	0
青色申告特別控 除前の所得金額 （⑲ー⑳）	㉑	-839,189
青色申告 特別控除額	㉒	0
所得金額（㉑ー㉒）	㉓	-839,189
土地等を取得するために 要した負債の利子の額		0

購入初年度は、減価償却の影響で帳簿上は赤字になりました。

そのため、給与所得から839,189円を減額し、所得税の還付と住民税が減額となり「節税できた！」と感じます。

所得税は84万円に対象の税率をかければ概ね還付金が計算できます。実際の数字は私の所得がわかるので割愛します。

例：所得税率10%の場合、16.8万円の減税
　　所得税：84万円×10%＝8.4万円
　　住民税：84万円×10%＝8.4万円
　　合計：8.4万円＋8.4万円＝16.8万円

例：所得税率20%の場合、25.2万円の減税
　　所得税：84万円×20%＝16.8万円
　　住民税：84万円×10%＝8.4万円
　　合計：16.8万円＋8.4万円＝25.4万円
※復興特別所得税2.1%は割愛しています

初年度無料とのことでしたので、確定申告は不動産会社紹介の税理士さんにお願いしました。

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２年目の青色申告決算書（不動産所得用）

収入金額

科目	No	金額（円）	備考
賃貸料	①	1,711,800	142,650の12ヶ月分
礼金・権利金 更新料	②	0
計	④	1,711,800

必要経費

科目	No	金額（円）	備考
租税公課	⑤	383,900	固定資産税107,200 不動産取得税（家屋）210,500 不動産取得税（土地）66,200
損害保険料	⑥	0
減価償却費	⑧	933,400	12ヶ月分 建物308,022、設備625,378
借入金利子	⑨	694,944
その他必要経費	⑰	185,372	管理費129,8000、修繕積立金19,360、 インターネット利用料6,952、 税理士報酬27,500、その他1,760
計	⑱	2,197,616

集計

科目	No	金額（円）	備考
差引金額（④ー⑱）	⑲	-485,816	1,711,800-2,197,616
専従者給与	⑳	0
青色申告特別控 除前の所得金額 （⑲ー⑳）	㉑	-485,816
青色申告 特別控除額	㉒	0
所得金額（㉑ー㉒）	㉓	-485,816
土地等を取得するために 要した負債の利子の額		225,856	借入金利子の32.5% （経費算入率67.5%）

給与所得から259,960円を減額し、所得税の還付と住民税が減額となり「節税できた！」と感じます。

所得税は26万円に対象の税率をかければ概ね還付金が計算できます。

例：所得税率10%の場合、5.2万円の減税
　　所得税：26万円×10%＝2.6万円
　　住民税：26万円×10%＝2.6万円
　　合計：2.6万円＋2.6万円＝5.2万円

例：所得税率20%の場合、7.8万円の減税
　　所得税：26万円×20%＝5.2万円
　　住民税：26万円×10%＝2.6万円
　　合計：5.2万円＋2.6万円＝7.8万円
※復興特別所得税2.1%は割愛しています

この年も税理士さんに確定申告をお願いしました。

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3年目の青色申告決算書（不動産所得用）

収入金額

科目	No	金額（円）	備考
賃貸料	①	1,711,800	142,650の12ヶ月分
礼金・権利金 更新料	②	0
計	④	1,711,800

必要経費

科目	No	金額（円）	備考
必要経費
租税公課	⑤	107,900	固定資産税107,900
損害保険料	⑥	0
減価償却費	⑧	933,400	12ヶ月分 建物308,022、設備625,378
借入金利子	⑨	658,261
その他必要経費	⑰	197,804	管理費141,600、修繕積立金21,120、 インターネット利用料7,584、 税理士報酬27,500
計	⑱	1,897,365

集計

科目	No	金額（円）	備考
差引金額（④ー⑱）	⑲	-185,565
専従者給与	⑳	0
青色申告特別控 除前の所得金額 （⑲ー⑳）	㉑	-185,565
青色申告 特別控除額	㉒	0
所得金額（㉑ー㉒）	㉓	-185,565
土地等を取得するために 要した負債の利子の額		213,934	借入金利子の32.5% （経費算入率67.5%）

節税は2年で終了しました。

決算書の実績と見込み

決算上、集計すると所得ゼロは15年目まで続くことがわかります。

年	収入金額	必要経費	差引金額	土地取得に 要した利子	不動産 所得額
1年目実績	142,650	981,839	-839,189	0	-839,189
2年目実績	1,711,800	2,197,616	-485,816	225,856	-259,960
3年目実績	1,711,800	1,897,365	-185,565	213,934	0
4年目見込	1,711,800	1,881,977	-170,177	208,933	0
5年目見込	1,711,800	1,866,296	-154,496	203,837	0
6年目見込	1,711,800	1,850,312	-138,512	198,642	0
7年目見込	1,711,800	1,834,025	-122,225	193,349	0
8年目見込	1,711,800	1,817,422	-105,622	187,953	0
9年目見込	1,711,800	1,800,502	-88,702	182,454	0
10年目見込	1,711,800	1,783,258	-71,458	176,850	0
11年目見込	1,711,800	1,765,682	-53,882	171,137	0
12年目見込	1,711,800	1,747,775	-35,975	165,318	0
13年目見込	1,711,800	1,729,519	-17,719	159,384	0
14年目見込	1,711,800	1,710,915	885	–	0
15年目見込	1,711,800	1,691,954	19,846	–	0
16年目見込	1,711,800	1,521,729	190,071	–	90,071
17年目見込	1,711,800	1,027,557	684,243	–	584,243

家賃や経費が変わらない前提ですが不動産所得は3年目から15年目までゼロ円です。

• 「不動産所得額」がゼロ円なのは赤字の場合は「差引金額」から「土地取得に要した利子」を除くから
• 「必要経費」が経過とともに減っていくのはローンの利息が減っていくから

14年目以降は青色申告（簡易簿記）のため、10万円の控除があり引いています。

16年目からは増税です。

17年目から経費が極端に減っているのは、設備の減価償却が16年目の10ヶ月分で終了の為です。

勉強すればするほど、ダメな投資をしているとわかり精神的な重さも感じるようになりました。

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実際の収支

実際のキャッシュフローはこちらです

年	収入	支出	計	還付金
1年目実績	142,650	-926,272	-783,622	839,189×税額
2年目実績	1,711,800	-2,051,942	-340,142	259,960×税額
3年目実績	1,711,800	-1,766,788	-54,988	0
4年目見込	1,711,800	-1,766,788	-54,988	0

実際の入出金はローン完済まで、マイナスです。

支出に固定資産税・都市計画税が含まれており地味に効いてきます。

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そして4年目、私は売却を決断しました

運用開始から4年。

私は最終的に、ワンルームマンションを売却しました。

理由はシンプルです。リスクのわりに大きな資産形成にはつながらない。

• 節税にはならない
• ローン返済まで利益が出ない
• 老朽化により家賃値下げのリスク
• 家電製品の買い替えリスク
• ローン金利の上昇に耐えられない精神的苦痛
• 物価上昇、建築費上昇による修繕費が増えるリスク
• 33年後の自分に築33年のアパートは必要なものではない

では、実際に売却してどうなったのか？

• 最終的な損益
• 売却価格
• ローン残債
• 手残り金額

については、後編で詳しく公開します。

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後編はこちら

Coming Soon 近日公開します。

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